Emergenza Diritti

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

La locazione si distingue in due grandi categorie: locazione di immobile ad uso abitativo e locazione di immobile ad uso commerciale.

Il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo è regolato dalla legge per la “disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo” (legge 431/1998) e, nelle parti non abrogate, dalla legge 392/1978.

Alcune categorie di immobili non sono ricomprese nella disciplina summenzionata: a titolo di esempio non vi rientrano gli immobili "vincolati" o immobili "di lusso", alloggi di edilizia residenziale pubblica, alloggi locati per finalità turistica …

Il nostro ordinamento stabilisce che, l’unica forma valida per la stipulazione di un contratto di locazione, risulta essere la forma scritta. Tutti i contratti conclusi con forme differenti da quella scritta sono nulli ed i loro effetti privi di efficacia.

L’ordinamento giuridico mette a disposizione dei locatori diversi tipi di contratti di locazione, a seconda dell’uso dell’immobile e delle esigenze dei contraenti.

La tipologia più comune e conosciuta, si sostanzia nel contratto di locazione ordinario, il quale ha una durata minima di quattro anni e alla scadenza viene rinnovato almeno per altri quattro. Anche in questo caso, a partire dalla seconda scadenza, in caso di mancata comunicazione di una delle parti, da effettuarsi a mezzo lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza naturale, il contratto si intende tacitamente rinnovato alle medesime condizioni.

Il locatore può richiedere la disdetta del contratto, solamente a partire dalla prima scadenza (dopo che siano decorsi i primi quattro anni) e solamente nei casi tassativamente previsti dalla legge.

Ulteriormente, il conduttore, previa valida motivazione, ha diritto di recedere dal contratto di locazione in qualsiasi momento, manifestando tale volontà attraverso una comunicazione, inoltrata a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, almeno 6 mesi prima della data di recesso.

Nella locazione abitativa vige sia il divieto di sublocare totalmente l'immobile che di cedere a terzi il contratto senza l'espresso consenso del locatore. La sublocazione parziale è concessa soltanto a patto che il conduttore avvisi il locatore a mezzo lettera raccomandata inviata con congruo preavviso nella quale devono essere indicati il sub - conduttore, la durata del contratto di sublocazione e i vani dalla stessa interessati.

Altra tipologia di locazione, statisticamente molto utilizzata in questo periodo storico, si sostanzia nel contratto di locazione convenzionato (art. 2 comma 3 L. 431/1998).

È definito tale, il patto stipulato tra organizzazioni rappresentative rispettivamente della proprietà edilizia e dei conduttori. Le parti, stipulando tale tipologia di contratto, possono discostarsi dalla durata e dal canone previsti dalla disciplina ordinaria, tuttavia, entro determinati limiti: il contratto de quo non può avere una durata inferiore ai tre anni - salvo che lo stesso non goda di natura transitoria - ed alla scadenza, se non viene data disdetta da parte di uno dei contraenti (solo per casi specifici citati dalla legge), il patto si intende tacitamente rinnovato per ulteriori due. E ancora, alla seconda scadenza le parti sono libere di pattuire durata ancora diversa. Nel caso nessuna delle due prenda l'iniziativa, il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni.

Disciplina specifica è dedicata a questa particolare forma di contratto, la quale può avere durata inferiore rispetto alla locazione tradizionale. Ciò per far fronte alle esigenze specifiche delle parti, le quali intendono stipulare un contratto di locazione limitatamente ad un preciso lasso temporale.

Un tipico esempio della suddetta tipologia può essere individuato nel c.d. “contratto transitorio”, la cui durata può variare a seconda delle esigenze dei contraenti. La legge, per questo specifico contratto, fissa criteri di quantificazione dell’importo del canone periodico e concede alle parti la possibilità di definire la durata, la quale può oscillare, in generale, tra uno e diciotto mesi, prorogabili a 36 in caso di locazione a studenti universitari.

Elemento caratterizzante del contratto transitorio si sostanzia nell’espresso riferimento dell'esigenza di transitorietà comprovata da idonea documentazione allegata al contratto stesso (ad esempio, dichiarazione del datore di lavoro relativa a un trasferimento temporaneo del dipendente in altra sede). L'inosservanza di tale elemento, da includere obbligatoriamente nel corpo del contratto, comporterà l'automatica applicazione della disciplina attuata per i contratti di locazione 4 + 4.

Ulteriore forma di contratto transitorio, il quale si differenzia da quest'ultimo per caratteristiche sia soggettive che oggettive dei contraenti, si sostanzia nel contratto di affitto sottoscritto per esigenze abitative di studenti universitari. Questa particolare forma di contratto di locazione, infatti, è caratterizzata dal fatto che uno dei contraenti deve essere obbligatoriamente uno studente universitario regolarmente iscritto ad un corso di laurea presso una Università sita fuori dal comune di residenza di quest'ultimo. Elementi fondamentali, pertanto, risultano essere, sia la status di uno dei due contraenti, il quale deve essere obbligatoriamente uno studente universitario iscritto regolarmente ad un corso di laurea, sia la collocazione delle sede universitaria, la quale deve risultare fuori dal comune dalla provincia di residenza dello studente stesso. Entrambi gli elementi devono essere comprovati e specificati all'interno del contratto, pena l'applicazione della disciplina riguardante i contratti di locazione a canone libero (4 + 4).

 

 

L'associazione Emergenza Diritti, grazie alla collaborazione dei propri legali, erogherà a tutti i soci una consulenza gratuita in materia di locazione, sostenendo quest’ultimi nella risoluzione di problematiche già in essere oppure consigliando la migliore scelta da intraprendere per la locazione di un immobile ad uso abitativo o commerciale.